6% BTW sloop en heropbouw

Sloop en heropbouw aan 6% btw: zo zit het fiscaal voordeel in elkaar

Ben je van plan om een woning te kopen, te slopen en opnieuw op te bouwen? Of wil je instappen in een nieuwbouwproject van een ontwikkelaar? Dan kan je in bepaalde gevallen genieten van een verlaagd btw-tarief van 6% in plaats van 21%. Maar dit belastingvoordeel komt met een aantal duidelijke spelregels.

Zelf een woning slopen en heropbouwen

Wanneer je zelf een bestaande woning aankoopt (onder registratierechten) en deze laat afbreken en heropbouwen, kan je gebruik maken van het 6% btw-tarief, op voorwaarde dat je aan volgende criteria voldoet:

• Je bent een natuurlijk persoon en de woning wordt je enige en eigen gezinswoning

• Je vestigt je domicilie op het adres en blijft er minstens 5 jaar wonen

• Of: je verhuurt de woning gedurende minimaal 15 jaar aan een particulier (eventueel via een sociaal verhuurkantoor)

• De bewoonbare oppervlakte mag niet groter zijn dan 200 m²

• Het verlaagd tarief geldt enkel voor facturen van aannemers en vaklui

• Het gebouw dat je sloopt moet minstens 2 jaar in gebruik zijn geweest

👉 Wordt aan één of meer van deze voorwaarden niet voldaan binnen de eerste 5 jaar? Dan kan je verplicht worden om (een deel van) het btw-voordeel terug te betalen.

Registratierechten & btw: hoe werkt de combinatie?

Bij de aankoop van een woning die je sloopt en heropbouwt als enige eigen woning, betaal je:

• 2% registratierechten op de aankoop (in plaats van het standaardtarief)

• 6% btw op de nieuwbouwwerken uitgevoerd door aannemers

Let op: je moet binnen de 3 jaar na aankoop je domicilie op het adres vestigen. Deze termijn geldt voor zowel de afbraak als de volledige heropbouw.

Renovatie of sloop-en-heropbouw?

Niet elk project komt automatisch in aanmerking als sloop en heropbouw. Zo zijn er duidelijke grenzen tussen renovatie en nieuwbouw:

• Bij renovatie moet minstens 75% van de buitenschil (gevels, dak, ramen, deuren) vervangen worden

• Enkel bij ingrijpende verbouwingen of volledige nieuwbouw mag je 6% btw aanrekenen

• Een pand moet bij aankoop in gebruik zijn als woning; een totaal verkrot pand is géén geldig uitgangspunt voor dit regime

Doe-het-zelf? Wat met btw?

Voer je zelf werken uit of bestel je materialen? Dan betaal je daar 21% btw op. Enkel de prestaties van erkende aannemers komen in aanmerking voor het 6%-tarief.

Voorbeelden van doe-het-zelfactiviteiten met 21% btw:

• Zelf elektriciteit leggen

• Container huren voor bouwafval

• Bouwmaterialen aankopen

Aankoop via een projectontwikkelaar

Vanaf 1 juli 2025 is het opnieuw mogelijk om een nieuwbouw na sloop via een projectontwikkelaar aan te kopen onder het 6% btw-tarief, mits deze voorwaarden:

• De woning heeft een maximale bewoonbare oppervlakte van 175 m² (200 m² bij sociale verhuur)

• De koper:

  • Gaat er zelf wonen gedurende minstens 5 jaar

  • Of verhuurt de woning minstens 15 jaar (ook mogelijk via een vennootschap)

• De nodige attesten zijn tijdig ondertekend en ingediend

Btw en registratierechten: opbouw van de kost

Afhankelijk van hoe de aankoop is gestructureerd, gelden er verschillende tarieven op grond en constructie:

1. Grond en woning in één verkoop

• Enige eigen woning of verhuur: 6% btw op het geheel

• Tweede woning of geen domicilie: 21% btw op het geheel

2. Grond en woning apart verkocht

• Enige eigen woning of verhuring: 12% registratierechten op de grond + 6% btw op de woning

• Tweede woning: 12% registratierechten op de grond + 21% btw op de constructie

Hoe wordt de woonoppervlakte berekend?

De grens van 200 m² (of 175 m² via projectontwikkelaar) geldt voor alle bewoonbare ruimtes, zoals:

• Keuken, woonkamer, slaapkamers

• Hobbyruimte, speelkamer

• Bewoonbare zolder of kelder

Niet inbegrepen in de berekening:

• Badkamer, toilet

• Garage, berging

• Gangen, traphallen

• Onbewoonbare kelders/zolders

Wat valt buiten het 6%-tarief?

Niet alle werken aan je woning komen in aanmerking. Deze vallen buiten het verlaagde btw-tarief en worden belast aan 21% btw:

• Tuinaanleg, afsluitingen, zwembaden, tuinhuizen

• Installaties op basis van fossiele brandstoffen (gas, mazout, hout, pellets)

• Zelf uitgevoerde werken en aangekochte materialen

➡️ Uitzondering: een wadi (natuurlijke infiltratie) kan in sommige gevallen wel nog onder het 6% tarief vallen.

Bron: Spotto